התחדשות עירונית , פינוי בינוי ירושלים

במאמר קצר זה נקרין מעט אור על המושגים פינוי בינוי בירושלים.  לפני כתריסר שנים לערך נכנסה לתחום הבנייה תוכנית חדשה תמ”א 38. בירושלים נכנסה לתוקף תוכנית חדשה ששמה תמ”38 ירושלים. או בלשון העם תמא 38 ירושלים. תוכנית תמ”א 38 בירושלים פתחה את עידן התחדשות עירונית בירושלים. לפני כ6 שנים לערך רשויות התכנון החלו להגיע למסקנה  שחידוש מבנים בודדים בתמ”א 38 בירושלים לא נותנת פתרונות לבעיות רבות.

המסקנה היתה שיש לתעדף הריסה ובנייה של מתחמים שלמים. נציין שגם תמ”א 38/2 ירושלים לא נתנה פתרון לבעייה מכוון שהבעיה לא היתה הריסת המבנה אלא תכנון מיטבי של אזורים בעיר שיתנו מענה לדרישות התשתית התחבורתית  לאזורים פתוחים , חניונים , הרחבת כבישם וכד’.

 

משרדנו הוא “החלוץ העובר לפני המחנה” בכל תחום ההתחדשות העירונית בירושחים ובפרט בתחום פינוי בינוי.

נדגים את אשר כתבנו עד כה בדוגמה אמיתית. אנו מייצגים את הדיירים בטהון במתחם 4 ברחוב טהון. המיקום המדוייק הוא בצומת הפנייה מרחוב טהון למרכז המסחרי. שם נבנים כרגע,  130 יחידות חדשות ושטחי מסחר מתחתם. ממועד התחלת החתמת הדיירים על הסכמים מלאים עברו פחות מ4 שנים עד תחילת הבנייה.תוכננה במקום, שדרת חנויות לכל אורך רחוב טהון , רחבה עם עצים ורכבת קלה. כלומר תוכננו מחדש לכל האזור שכולו מיועד לפינוי בינוי, תשתית תחבורתית חדשה וכמובן אדריכלות נוף חדשה לחלוטין עם מערכות תומכות לכל מה שנדרש לתושבי המגדלים.

מה החשיבות של עורך דין מייצג דיירים? אנו דואגים לכך שהדיירים ימקסמו את התמורות מהיזם. כלומר אנו מנהלים מו”מ עם יזם שהדיירים בוחרים ודואגים לקבל ממנו הצעה מיטבית. לדוגמה בפרויקט מגדלי היובל ברחוב טהון הדיירים קיבלו בממוצע תוספת של יותר מ50 מטרים. התמורה כמובן משתנה עם סוג/מיקום הפרויקט ומועד הגשת תוכנית התב”ע.

מעבר למאות פרטים חשובים שאנו עומדים על כך שהם יהיו בהסכם נציין 2 נושאים חשובים עד מאוד.

הראשון, הנו “בטיחות הטיסה” כלומר בעלי הדירות אינם רוצים ח”ו לאבד רכושם כי יזם/קבלן פשט רגל וכד’. על כן  איכות הביטחונות שאנו דורשים מהיזם אינם רק ערבות בנקאית סטנדרטית שנקראת ערבות חוק מכר אלא ערבות  בנקאית משודרגת שתקטין באופן מאוד משמעותי את הסיכון שלכם לא קבל את התמורה של הערבות (בשווי של הדירה החדשה כפי שקבע השמאי במועד הפינוי), ומה שנקרא בלשון משפטית יהיה קל בהרבה לחלט את הערבות המשודרגת מאשר ערבות חוק מכר רגילה.

השני, הנם לוחות זמנים מקוצרים כפי שאנו עושים בכל פרויקט   היעד הוא 4 שנים לבנייה “בלי תרוצים של היזם” . בלוחות הזמנים שלנו היזם חתום שאי עמידה בהם יכולה להביא בנקל להתבטלות ההסכם בניגוד לחוזים אחרים בשוק שאי עמידת היזם בלוחות הזמנים יכולה להביא לכך שהדירים ידרשו לבטל את ההסכם. ההבדל הוא כפי שאנו נוהגים לבטא “בין שמים לארץ”. בהסכם שלנו שיעבור מועד לאישור תב”ע והיזם לא עמד בו, אזי ההסכם פשוט באותו מועד מתבטל אוטומטית אלא אם הנציגות החליטה בלא כל התחיבות לתת מתן אורכה. ובחוזה רגיל איחורים יוצרים “עילה” לביטול שכדי לבטל את ההסכם יש לגשת עם כל בעלי הדירות ובהסכמתם לבית המשפט ולנהל הליך ארוך עם היזם בבקשת ביטול הסכם . תהליך שדורש ממון רב וזמן של שנים.

פינוי בינוי בירושלים