כמה מילים על תמ”א 38 ופינוי בינוי
בשנת 2006 העבירה הממשלה החלטה בנוגע לתוכנית מתאר חדשה (מספרה הסדרתי היה 38) לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. התוכנית כונתה תמ”א 38 שפרושה תוכנית מתאר ארצית 38. התוכנית יחלה לתת מענה לפחד המכונן ברשויות שונות של הממשלה מהיום בו תכה בישראת רעידת אדמה קשה שלמרבה האירוניה היא מופיעה פעם במאה שנים לערך. האחרונה הכתה בישראל בשנת 1929 ולפניה היו שתיים שהכו בארץ בשנות השלושים של המאה ה19. הסטורית הרעידות במאה ה19 הרסו כמעט כליל את העיר צפת ואף גרמו לצונמי שמחק חלק ניכר מהעיר טבריה.
הממשלה כאמור העבירה תוכנית תמ”א 38 שמכונה ע”י הציבור תמא 38. בתחילה התוכנית היתה ממשלתית וכללה רק חיזוק מבנה ותוספת ממ”ד וחדר (עד 25 מ”ר). תוספת הבנייה בתוכנית הראשונית של הממשלה (עבור היזם) היתה קומה אחת מה שהפך את התוכנית ללא כלכלית בעליל. הממשלה שינתה את התוכנית לאחר כ 4 שנים לערך. התוספות היו כחצי קומה נוספת. בעיות רבות החלו להצטבר בעקר תכנוניות מאחר שהוספת חדר וממ”ד לדירה קיימת יוצרת ברוב רובם של המקרים תכנון בעייתי כך שישנו חדר בתוך חדר , דבר שהרחיק לא מעט בעלי דירות מלפנות לפתרון תמ”א 38.
ב2012 החליטה הממשלה על שינוי נוסף של התוכנית והוא חיזוק בניינים בדרך של הריסה ובנייה מחדש. כלומר במילים פשוטות הריסת הבניין ובנייתו מחדש עם תוספות הבנייה לדיירים שהם כ25 מ”ר לכל דירה קיימת כולל ממ”ד ותוספת ליזם. מעטים השתמשו בכך מאחר שכלכלית ההריסה של הקיים דורשת תוספת גדולה מאוד ליזם ובתוכנית לא היה מענה לכך. הפתרון לכך ניתן ע”י סעיף 23 לתמ”א 38 המאפשר לכל עיר ליצור תוכנית משלה. כך שלדוגמה בירושלים ניתן לכל מי שהרס בניין בכדי לבנותו מחדש כמות בנייה נוספת שאינה מספקת כך שכמעט לא בוצעו הריסות במסגרת תוכנית תמא 38 . בתל אביב הספיקה תוספת של 2 קומות בכדי שהריסת הבניין והקמתו מחדש תהיה כלכלית. כך שברוב חלקי הארץ המענה היה חלקי ביותר.
המענה לבעיה זו בעצם חוקק בתחילת שנות 2000 וליתר דיוק ב2003. חוק פינוי בינוי (בלשון עממית) היה אמור לתת פתרון להריסה ובניה של מתחמי בניינים החל מ24 יחידות קיימות. פינוי בינוי הוא פתרון מערכתי מוצלח בהרבה מתמא 38 הן מתמ”א 38/1 והן מתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה (חיזוק בדרך הריסה ובנייה) מחדש. המענה ראשית נתן פתרון לבעיות התכנון של הבניין עצמו כך שניתן היה לתכנן דירות “נורמליות” וכן נתן מענה לתכנון אזורי כך שרשיות התכנון ומתכנני הערים יכלו להגדיל את זכויות הבנייה הנתנות ליזמים שייצרו רווחיות וכדאיות כלכלית ליזם ויתמרצו התחדשות עירונית בכל הארץ.
תגובות